Răspuns direct: ai nevoie de avans (de regulă minimum 15% din valoarea luată în calcul de bancă la creditul ipotecar standard) plus o rezervă separată pentru costurile inițiale: evaluarea imobilului, taxele notariale și de intabulare, comisionul de analiză/acordare, asigurările obligatorii și, dacă lucrezi cu un agent imobiliar, comisionul acestuia. Vezi pe pagina dedicată condițiile creditului ipotecar, cu pașii și documentele cerute de bănci. În practică, aceste costuri suplimentare se adaugă peste avans și nu pot fi acoperite din credit.
1. Avansul nu se calculează la prețul din anunț
Banca finanțează un procent din valoarea cea mai mică dintre prețul de achiziție și valoarea din raportul de evaluare. Dacă imobilul este evaluat sub prețul negociat, diferența o acoperi tu, în plus față de avansul obișnuit.
Exemplu ilustrativ:
| Ipoteză | Valoare |
|---|---|
| Preț negociat | 500.000 lei |
| Valoare din raportul de evaluare | 470.000 lei |
| Finanțare maximă 85% din valoarea mai mică | 399.500 lei |
| Bani proprii necesari doar pentru achiziție | 100.500 lei |
Dacă evaluarea ar fi fost egală cu prețul, aportul propriu ar fi fost 75.000 lei. Diferența de 25.500 lei apare exclusiv din evaluare.
2. Costurile inițiale, categorie cu categorie
Acestea sunt categorii de cost, nu tarife garantate: valorile finale depind de bancă, notar, evaluator și de valoarea imobilului.
- Raport de evaluare — plătit înainte de aprobarea finală, chiar dacă dosarul nu se finalizează.
- Comision de analiză dosar / acordare — variază de la 0 lei (campanii) la un procent din credit.
- Taxe notariale și onorariu — calculate procentual la valoarea din contractul de vânzare.
- Intabulare / înscriere în Cartea Funciară — taxă la ANCPI.
- Asigurare obligatorie a locuinței (PAD) și asigurare facultativă cerută de bancă.
- Asigurare de viață, când banca o solicită pentru produsul respectiv.
- Comision agenție imobiliară, dacă achiziția se face prin agent.
- Rezervă pentru mutare, mobilare, eventuale reparații — nu ține de credit, dar ține de buget.
3. Exemplu ilustrativ de buget total
Ipoteze: apartament 500.000 lei, evaluare 500.000 lei, credit ipotecar standard cu avans 15%, achiziție prin agenție.
| Element | Sumă orientativă |
|---|---|
| Avans 15% | 75.000 lei |
| Evaluare imobil | 600 lei |
| Comision analiză/acordare (0,5% ipotetic) | 2.000 lei |
| Notar + intabulare (estimare 1,3%) | 6.500 lei |
| Asigurări an 1 | 900 lei |
| Comision agenție (1,5% ipotetic) | 7.500 lei |
| Total bani proprii | ≈ 92.500 lei |
Limitele exemplului: procentele de notar, agenție și comisioane sunt ipoteze de calcul, nu oferte. La programul Noua Casă avansul minim și structura garanției diferă. Verifică fiecare cost în oferta concretă primită.
4. Ce reduce și ce crește suma necesară
Reduce: un avans mai mare negociat în schimbul unei dobânzi mai bune, campanii cu comision de acordare 0, program guvernamental cu avans redus. Crește: evaluare sub prețul negociat, imobil care necesită documentație suplimentară, cerințe de asigurare mai extinse, co-plătitor cu costuri proprii.
Ce faci mai departe
- Estimează rata și suma posibilă cu calculatorul de rată.
- Verifică ce sumă susține venitul tău cu calculatorul de eligibilitate.
- Compară condițiile pe pagina de credit ipotecar și cere o analiză cu costurile reale ale băncilor.
Estimările din acest articol sunt o preanaliză de broker. Eligibilitatea, valoarea finanțată și costurile finale sunt confirmate exclusiv de bancă, după evaluare și analiza dosarului.
Surse
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind creditarea persoanelor fizice, cu modificările ulterioare — limita gradului de îndatorare și cerințele de avans.
- OUG nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru imobile — informarea precontractuală și costurile totale.
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare — înscrierea în Cartea Funciară.
Verificat de echipa ACS Finance la 9 septembrie 2026.