Cât Pot Împrumuta cu Salariul Meu? Ghid Credit Ipotecar 2026
Răspuns direct: cu un salariu net de 5.000 RON și fără alte rate, poți accesa în 2026 un credit ipotecar de aproximativ 280.000-320.000 RON pe 30 de ani, la o dobândă de circa 5,5-6,5%. Suma exactă depinde de gradul tău de îndatorare (DTI), de avansul disponibil și de banca aleasă.
Mai jos găsești formula reală folosită de bănci, exemple pe fiecare nivel de venit și greșelile care îți scad artificial suma aprobată.
Regula de bază: gradul de îndatorare (DTI) de 40%
Băncile din România calculează cât poți împrumuta pornind de la gradul maxim de îndatorare de 40% din venitul net pentru creditele în RON (regulamentul BNR privind creditarea persoanelor fizice). Pentru creditele ipotecare cu venit în valută sau pentru profiluri de risc mai ridicat, procentul scade.
Formula simplificată:
- Venit net lunar × 40% = rata maximă totală suportabilă
- Din această rată se scad toate ratele existente (credite de nevoi personale, auto, leasing)
- Se scade 3% din limita fiecărui card de credit sau overdraft, chiar dacă nu îl folosești
- Ce rămâne = rata maximă pentru creditul ipotecar
Exemplu: 6.000 RON net, o rată auto de 700 RON și un card de credit cu limită de 10.000 RON.
- Rată maximă: 6.000 × 40% = 2.400 RON
- Minus rata auto: 2.400 − 700 = 1.700 RON
- Minus 3% din cardul de credit (300 RON): 1.400 RON disponibili pentru ipotecar
Cât înseamnă asta în sumă împrumutată
La o dobândă medie de 6% pe 30 de ani, fiecare 1.000 RON de rată lunară susține aproximativ 165.000-170.000 RON de credit.
| Salariu net lunar | Rată maximă (40%) | Credit estimat pe 30 ani | Preț imobil cu avans 15% |
|---|---|---|---|
| 3.500 RON | 1.400 RON | ~233.000 RON | ~274.000 RON |
| 5.000 RON | 2.000 RON | ~333.000 RON | ~392.000 RON |
| 7.000 RON | 2.800 RON | ~466.000 RON | ~548.000 RON |
| 10.000 RON | 4.000 RON | ~666.000 RON | ~784.000 RON |
| 15.000 RON (2 venituri) | 6.000 RON | ~999.000 RON | ~1.175.000 RON |
Cifrele sunt orientative, calculate la 6% dobândă anuală și 360 de rate. Poți verifica rapid varianta ta cu calculatorul de rată sau cu calculatorul de eligibilitate.
Ce venituri acceptă băncile în 2026
Nu doar salariul contează. Băncile iau în calcul, în proporții diferite:
- Salariu net – 100%, cu vechime minimă de 3-6 luni la angajatorul actual
- Bonusuri și comisioane – de regulă 50-80%, dacă sunt constante pe 12 luni
- Chirii – 60-80% din contractul înregistrat la ANAF
- Venituri PFA/SRL – pe baza declarațiilor fiscale pe ultimii 1-2 ani
- Diurne și tichete – acceptate parțial sau deloc, în funcție de bancă
- Venituri din străinătate – acceptate de un număr restrâns de bănci, cu grad de îndatorare mai mic
Aici apare cea mai mare diferență între bănci: același dosar poate primi 250.000 RON la o bancă și 320.000 RON la alta, doar din modul în care sunt punctate veniturile secundare.
Avansul: cât trebuie să ai efectiv
Pentru creditul ipotecar standard, avansul minim este de regulă 15% din valoarea imobilului (uneori 20% pentru imobile în construcție sau pentru al doilea credit).
Pe lângă avans, bugetează costurile de tranzacție:
- Taxe notariale și intabulare: aproximativ 1-1,5% din preț
- Evaluarea imobilului: 400-900 RON
- Comision de analiză dosar: 0-1.500 RON, în funcție de bancă
- Asigurare obligatorie a imobilului (PAD + facultativă)
Detaliile complete și scenariile de cost le găsești în pagina noastră de credit ipotecar.
5 moduri prin care îți crești suma aprobată
- Închide cardurile de credit nefolosite. Un card cu limită de 20.000 RON îți taie 600 RON din rata maximă, adică aproape 100.000 RON din creditul aprobat.
- Refinanțează sau consolidează ratele mici înainte de a depune dosarul ipotecar. Vezi calculatorul de refinanțare.
- Adaugă un codebitor. Veniturile se cumulează, iar suma aprobată poate crește cu 60-100%.
- Prelungește perioada. De la 25 la 30 de ani suma crește cu circa 8-10%, cu prețul unei dobânzi totale mai mari.
- Declară toate veniturile eligibile – chirii, bonusuri, part-time, pensie – cu documente justificative.
Dobândă fixă sau variabilă la suma maximă
Băncile calculează eligibilitatea pe dobânda din primul an. La creditele cu dobândă fixă pe 3-5 ani, dobânda inițială este de obicei ceva mai mare decât IRCC + marjă în momentul de față, ceea ce poate reduce ușor suma aprobată — în schimb îți oferă predictibilitate. Analizăm ambele variante pentru fiecare client.
Cum verificăm noi, concret, cât poți împrumuta
La ACS Finance, broker de credite autorizat ANPC, rulăm dosarul tău prin grilele a peste 15 bănci partenere și îți arătăm suma maximă la fiecare, nu o singură estimare. Procesul durează 24-48 de ore, este 100% gratuit pentru tine — comisionul este plătit de banca finanțatoare, conform OUG 52/2016.
Trimite-ne datele tale prin formularul de contact și primești un calcul personalizat cu suma maximă, rata și costul total la fiecare bancă unde te încadrezi.